PRODEJ KVALITNÍCH
VNITŘNÍCH DVEŘÍ
CHCETE STAVĚT, PORADÍME! - UŽITEČNÉ DOKUMENTY
Zákon a právo - Zákon č. 50/1976 Sb. - Zákon č. 71/1967 Sb. - Zákon č. 244/1992
Stavební deník je standardizovaná tiskovina s povahou úředního dokladu. Spolu se smlouvou o dílo, kterou investor uzavírá s dodavatelem stavby, představuje v celém jejím průběhu dva nejdůležitější dokumenty, jejichž váha se může plně projevit zejména tehdy, dojde-li mezi oběma stranami k případné soudní při.
Povinnost vést stavební deník ukládá zákon zhotoviteli stavby, tedy dodavatelské firmě. Deník má průpisnou formu se dvěma kopiemi a provádět v něm zápisy nebo kdykoli do něj nahlížet mohou pouze oprávněné osoby, tzn. zhotovitel, objednatel, technický dozor investora, projektant v roli autorského dozoru a orgány státního stavebního dohledu.
Stavební deník je jakousi kronikou celého realizačním procesu. Kromě vstupních identifikačních údajů o jednotlivých účastnících stavby obsahuje denní záznamy stavbyvedoucího, a to počínaje zápisem o písemném předání staveniště, kdy také začíná pravidelný cyklus kontrolních dnů, až po konečný výsledek přejímkového řízení, kdy investor přebírá od dodavatele hotovou stavbu. Prvním zápisem tedy bude situace na staveništi v okamžiku jeho předání včetně případných stávajících zařízení (studna, provizorní stavba nebo oplocení), dále například výsledek geologického průzkumu, soupis vzrostlé zeleně, kterou je třeba ochránit, připojovací místa inženýrských sítí, samozřejmě i stav vodoměru, elektroměru či plynoměru atd.
Denně pak přibývají záznamy o průběhu stavby (o počtu pracovníků, jejich pracovní době, uplatněných pracovních postupech, nasazené technice atd.). musí zde být popsány případné odchylky od projektu a kdo je schválil, vícepráce a jiné změny. Stavbyvedoucí prostřednictvím deníku také svolává kontrolní dny, vyzývá technický dozor investora k převzetí zakrývaných konstrukcí, který je před zabudováním přebírá a jejich kvalitní provedení stvrzuje podpisem (například armatury, izolace apod.). Investor je touto cestou zase informován o potřebě včasného výběru zařizovacích předmětů, obkladů apod.
Kontrolní dny se konají zpravidla jednou týdně, maximálně jednou za 14 dnů. Za práce probíhají v souladu s projektem při nich ověřuje autorský dozor projektanta, dodržování harmonogramu, kvality prací a veškerých smluvních podmínek kontroluje technický dozor investora. Eventuální připomínky se zapisují do stavebního deníku,. Režim kontrolních dnů a povinnost účasti zainteresovaných stran na nich bychom měli zakotvit už ve smlouvě o dílo.
Po kolaudaci převezme investor od zhotovitele stavby originál deníku a zákon mu ukládá archivovat jej po dobu 10 let. Je to především v jeho zájmu, neboť se později mohou objevit skryté vady, na něž se vztahuje pěti i víceletá záruka, tak jak byla sjednána ve smlouvě o dílo.
Kolaudace je definitivní tečkou za celým procesem výstavby rodinného domu. Pro stavebníka je to vlastně úřední osvědčení, že jeho dům odpovídá legislativním požadavkům a že je způsobilý k užívání.
Kdy má stavebník o kolaudaci zažádat, resp. v jaké dokončovací fázi je dům schopen v kolaudačním řízení obstát, nelze jednoznačně stanovit. Způsobilost k užívání je pojem, který může každý stavební úřad posuzovat různě. Někde lze kolaudovat třeba bez vnějších omítek, jinde je nutné osazení všech vnitřních dveří. Nikde to ale není možné za situace, kdy stavba neumožňuje bezpečný provoz, tzn. že jí chybí takové prvky, jako jsou třeba schodiště se zábradlím, komín, obklady v místnostech s tzv. "mokrým" provozem, protipožární dveře u garáže apod. Vždy je lepší vše si na stavebním úřadě ověřit předem.
Obdobná preventivní sonda pomůže i v kompletaci potřebných dokladů. Kromě projektu ověřeného ve stavebním řízení bude potřeba celá řada dalších písemností: mj. zápis o předání a převzetí stavby, doklad o vytyčení objektu a zaměření skutečného stavu, potvrzení o měření radonu, veškeré revizní zprávy (plyn, elektro, hromosovod, komínové průduchy), doklad o provedení topné zkoušky, atesty na použité materiály, u vybraných výrobků pak příslušné atesty a prohlášení o shodě a samozřejmě výkresy s vyznačenými změnami, k nimž v průběhu stavby došlo.
Zásadní odchylky od původního projektu (např. zásahy do nosné konstrukce či změny vnějšího výrazu domu) vyžadují předchozí schválení o změně stavby před jejím dokončením. Jedná-li se o nepodstatné úpravy, které se od původního projektu nijak výrazně neodchylují (posunutí příčky, jiné členění oken apod.), stavební úřad je většinou projedná a akceptuje v rámci kolaudačního řízení. Snad žádná stavba neobstojí v této závěrečné zkoušce s naprosto čistým štítem. Vždy se najdou drobné závady, které sice nebrání řádnému užívání a tudíž i úspěšné kolaudaci, nicméně se objeví v připomínkách a spolu s nimi i lhůta pro jejich odstranění. A teprve po splnění těchto posledních podmínek nabude kolaudační rozhodnutí právní moci.
Každá stavba, tedy i rodinný dům, musí respektovat požadavky takzvaného veřejného zájmu. Ten je legislativně chráněn a formulován v příslušných zákonech a vyhláškách.
Hlavní rámec současné legislativní úpravy tvoří pětice právních předpisů. Jsou to Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) s novelizací k 1. 7. 1998, Vyhláška č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona, Vyhláška č. 135/2001 Sb., o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci, Vyhláška č.137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu (pro hl.m.Prahu je to Vyhláška č. 26/1999 Sb.) a také Vyhláška č. 369/2001 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace.
Pokud jde o rodinný dům, stavební zákon jej definuje mj. jako stavbu, která svým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je k bydlení určena více než polovina celkové podlahové plochy; rodinný dům může mít podle zákona maximálně tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Obecně musí každá stavba vyhovět požadavkům na mechanickou pevnost a stabilitu, na požární bezpečnost, ochranu proti hluku, musí být bezpečná při užívání, odpovídat hygienickým normám a splňovat nároky na energetickou úspornost a ochranu životního prostředí vůbec.
Vedle zásad územního plánování a stavebního řádu jde také o vymezení vztahů mezi účastníky výstavby a jejich odpovědnosti. Znamená to kromě jiného, že projektovat a realizovat stavbu mohou jen osoby odborně způsobilé, a to při dodržení nezbytných, v příslušných vyhláškách stanovených technických požadavků. V případě rodinného domu (s výjimkou některých speciálních dílčích činností) zákon umožňuje i svépomocnou výstavbu - požadován je ovšem stavební dozor odborně způsobilou a nezávislou osobou.
Optimální a léty ověřený model výstavby rodinného domu podle individuálního projektu spočívá v tradiční
vazbě, kdy na jedné straně investora stojí projektant a na straně druhé dodavatel. Zatímco investor musí
být ve smluvních vztazích s oběma stranami, mezi těmi je naopak jakákoli vazba nežádoucí.
Takový model představuje vyvážené rozložení povinností a práv a zaručuje efektivní kontrolu. Do těchto vztahů však vstupují i další subjekty. Součinnost všech, jejich přístup a vzájemné respektování je pak rozhodující pro kvalitu stavby.
Role stavebníka (zpravidla je, ale nemusí být vždy současně investorem) je nezastupitelná; bez jeho souhlasu se některé činnosti neobejdou (schvalování víceprací, volba osazovaných předmětů aj.). Investor-stavebník má ovšem také řadu povinností, mj. včas plnit své finanční závazky stanovené smlouvou.
Dodavatel (stavební firma) odpovídá ze zákona za dodržení projektu, na nějž bylo vydáno stavební povolení i za splnění případně v něm stanovených podmínek. Řízením stavby pověřuje obvykle stavbyvedoucího.
Projektant ze zákona ručí za proveditelnost díla a v průběhu výstavby se objevuje v roli autorského dozoru, který by měl stavebník sjednat jako nedílnou součást projektových prací. Dodavatel tak může během kontrolních dnů konzultovat a upřesňovat některé detaily, což si často vyžádá i operativní zásah do projektové dokumentace - a k tomu je oprávněn pouze její autor.
Stavební (technický) dozor investora zastupuje stavebníka-laika ve věcech technických. Ačkoli ze zákona nevyplývá nutnost tuto funkci ustavit, je to při dodavatelském způsobu výstavby další účinný nástroj kontroly kvality. Této role se může zhostit rovněž projektant, případně odborník, nezávislý na dodavatelské firmě.
A konečně může do spleti vztahů promluvit i státní stavební dohled jako kontrolní orgán stavebního úřadu při ochraně veřejných zájmů. Stává se tak výjimečně, většinou při závažných porušeních podmínek stavebního povolení.
Se stavbou je vždy spojena řada administrativně právních úkonů, souhrnně nazývaná inženýrskou činností. Zahrnuje nejen zpracování jednotlivých fází projektové dokumentace, ale mnohé další důležité úkony a povinnosti.
Můžeme mezi ně zařadit už součinnost při výběru pozemku, technické ověření jeho kvalit a zastavovacích podmínek, dále sem patří hlavně opatření územního rozhodnutí, stavebního povolení a všech potřebných vyjádření a stanovisek, zkrátka veškerá průběžná komunikace s úřady. Osoba pověřená inženýrskou činností je nepostradatelným pomocníkem při výběru dodavatele, je odborným poradcem ve věcech výstavby, vykonává autorský a technický dozor a samozřejmě spolupracuje při kolaudačním řízení.
Jde o vysoce kvalifikovanou, profesionální činnost, která předpokládá nejen stavební praxi, ale také znalost příslušné legislativy. Je tedy dobré, když stavebník nebude spoléhat na vlastní schopnosti, a svěří tento výkon specialistovi. Tím může být buď sám autor projektu, nebo nezávislý kvalifikovaný odborník. Staví-li dům firma podle svého typového projektu, může inženýrskou činnost vykonávat i odpovědný pracovník dodavatele.
Z pohledu stavebníka bývá nejvýhodnější, je-li tímto výkonem pověřen autor projektu, který má v tomto ohledu potřebné zkušenosti, stává se skutečným prostředníkem při diskuzích mezi investorem a dodavatelem a současně plní funkci jakési pojistky proti případnému úmyslnému předražování. Ve prospěch tohoto řešení mluví skutečnost, že projektová a inženýrská činnost jsou úzce provázány. Projektové kanceláře ostatně nabízejí inženýrskou činnost v rámci své komplexní služby. Stavebník tak komunikuje pouze s jedním partnerem a ve smlouvě o dílo na projektové práce je pak výkon inženýrské činnosti přesně specifikován.
Pokud si stavebník zvolí nezávislého odborníka, bude s ním muset uzavřít samostatnou smlouvu. Výše smluvního honoráře může v takových případech představovat orientačně 25 až 30 % z ceny projektových prací, případně může být účtován dohodnutou hodinovou sazbou.
ZÁKON A PRÁVO
Stavební deník a kontrolní dny
Autor: Jarmila Kovaříková | 09.12.2002 10:14:21 | 2368Stavební deník je standardizovaná tiskovina s povahou úředního dokladu. Spolu se smlouvou o dílo, kterou investor uzavírá s dodavatelem stavby, představuje v celém jejím průběhu dva nejdůležitější dokumenty, jejichž váha se může plně projevit zejména tehdy, dojde-li mezi oběma stranami k případné soudní při.
Povinnost vést stavební deník ukládá zákon zhotoviteli stavby, tedy dodavatelské firmě. Deník má průpisnou formu se dvěma kopiemi a provádět v něm zápisy nebo kdykoli do něj nahlížet mohou pouze oprávněné osoby, tzn. zhotovitel, objednatel, technický dozor investora, projektant v roli autorského dozoru a orgány státního stavebního dohledu.
Stavební deník je jakousi kronikou celého realizačním procesu. Kromě vstupních identifikačních údajů o jednotlivých účastnících stavby obsahuje denní záznamy stavbyvedoucího, a to počínaje zápisem o písemném předání staveniště, kdy také začíná pravidelný cyklus kontrolních dnů, až po konečný výsledek přejímkového řízení, kdy investor přebírá od dodavatele hotovou stavbu. Prvním zápisem tedy bude situace na staveništi v okamžiku jeho předání včetně případných stávajících zařízení (studna, provizorní stavba nebo oplocení), dále například výsledek geologického průzkumu, soupis vzrostlé zeleně, kterou je třeba ochránit, připojovací místa inženýrských sítí, samozřejmě i stav vodoměru, elektroměru či plynoměru atd.
Denně pak přibývají záznamy o průběhu stavby (o počtu pracovníků, jejich pracovní době, uplatněných pracovních postupech, nasazené technice atd.). musí zde být popsány případné odchylky od projektu a kdo je schválil, vícepráce a jiné změny. Stavbyvedoucí prostřednictvím deníku také svolává kontrolní dny, vyzývá technický dozor investora k převzetí zakrývaných konstrukcí, který je před zabudováním přebírá a jejich kvalitní provedení stvrzuje podpisem (například armatury, izolace apod.). Investor je touto cestou zase informován o potřebě včasného výběru zařizovacích předmětů, obkladů apod.
Kontrolní dny se konají zpravidla jednou týdně, maximálně jednou za 14 dnů. Za práce probíhají v souladu s projektem při nich ověřuje autorský dozor projektanta, dodržování harmonogramu, kvality prací a veškerých smluvních podmínek kontroluje technický dozor investora. Eventuální připomínky se zapisují do stavebního deníku,. Režim kontrolních dnů a povinnost účasti zainteresovaných stran na nich bychom měli zakotvit už ve smlouvě o dílo.
Po kolaudaci převezme investor od zhotovitele stavby originál deníku a zákon mu ukládá archivovat jej po dobu 10 let. Je to především v jeho zájmu, neboť se později mohou objevit skryté vady, na něž se vztahuje pěti i víceletá záruka, tak jak byla sjednána ve smlouvě o dílo.
Poslední nutné razítko
Autor: Jiří Vlach | 30.10.2002 11:37:37 | 1526Kolaudace je definitivní tečkou za celým procesem výstavby rodinného domu. Pro stavebníka je to vlastně úřední osvědčení, že jeho dům odpovídá legislativním požadavkům a že je způsobilý k užívání.
Kdy má stavebník o kolaudaci zažádat, resp. v jaké dokončovací fázi je dům schopen v kolaudačním řízení obstát, nelze jednoznačně stanovit. Způsobilost k užívání je pojem, který může každý stavební úřad posuzovat různě. Někde lze kolaudovat třeba bez vnějších omítek, jinde je nutné osazení všech vnitřních dveří. Nikde to ale není možné za situace, kdy stavba neumožňuje bezpečný provoz, tzn. že jí chybí takové prvky, jako jsou třeba schodiště se zábradlím, komín, obklady v místnostech s tzv. "mokrým" provozem, protipožární dveře u garáže apod. Vždy je lepší vše si na stavebním úřadě ověřit předem.
Obdobná preventivní sonda pomůže i v kompletaci potřebných dokladů. Kromě projektu ověřeného ve stavebním řízení bude potřeba celá řada dalších písemností: mj. zápis o předání a převzetí stavby, doklad o vytyčení objektu a zaměření skutečného stavu, potvrzení o měření radonu, veškeré revizní zprávy (plyn, elektro, hromosovod, komínové průduchy), doklad o provedení topné zkoušky, atesty na použité materiály, u vybraných výrobků pak příslušné atesty a prohlášení o shodě a samozřejmě výkresy s vyznačenými změnami, k nimž v průběhu stavby došlo.
Zásadní odchylky od původního projektu (např. zásahy do nosné konstrukce či změny vnějšího výrazu domu) vyžadují předchozí schválení o změně stavby před jejím dokončením. Jedná-li se o nepodstatné úpravy, které se od původního projektu nijak výrazně neodchylují (posunutí příčky, jiné členění oken apod.), stavební úřad je většinou projedná a akceptuje v rámci kolaudačního řízení. Snad žádná stavba neobstojí v této závěrečné zkoušce s naprosto čistým štítem. Vždy se najdou drobné závady, které sice nebrání řádnému užívání a tudíž i úspěšné kolaudaci, nicméně se objeví v připomínkách a spolu s nimi i lhůta pro jejich odstranění. A teprve po splnění těchto posledních podmínek nabude kolaudační rozhodnutí právní moci.
Rodinný dům z pohledu legislativy
Autor: Jiří Vlach | 30.10.2002 10:25:25 | 2395Každá stavba, tedy i rodinný dům, musí respektovat požadavky takzvaného veřejného zájmu. Ten je legislativně chráněn a formulován v příslušných zákonech a vyhláškách.
Hlavní rámec současné legislativní úpravy tvoří pětice právních předpisů. Jsou to Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) s novelizací k 1. 7. 1998, Vyhláška č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona, Vyhláška č. 135/2001 Sb., o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci, Vyhláška č.137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu (pro hl.m.Prahu je to Vyhláška č. 26/1999 Sb.) a také Vyhláška č. 369/2001 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace.
Pokud jde o rodinný dům, stavební zákon jej definuje mj. jako stavbu, která svým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je k bydlení určena více než polovina celkové podlahové plochy; rodinný dům může mít podle zákona maximálně tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Obecně musí každá stavba vyhovět požadavkům na mechanickou pevnost a stabilitu, na požární bezpečnost, ochranu proti hluku, musí být bezpečná při užívání, odpovídat hygienickým normám a splňovat nároky na energetickou úspornost a ochranu životního prostředí vůbec.
Vedle zásad územního plánování a stavebního řádu jde také o vymezení vztahů mezi účastníky výstavby a jejich odpovědnosti. Znamená to kromě jiného, že projektovat a realizovat stavbu mohou jen osoby odborně způsobilé, a to při dodržení nezbytných, v příslušných vyhláškách stanovených technických požadavků. V případě rodinného domu (s výjimkou některých speciálních dílčích činností) zákon umožňuje i svépomocnou výstavbu - požadován je ovšem stavební dozor odborně způsobilou a nezávislou osobou.
Vztahy mezi účastníky výstavby
Autor: Jiří Vlach | 30.10.2002 10:23:28 | 1318Optimální a léty ověřený model výstavby rodinného domu podle individuálního projektu spočívá v tradiční
vazbě, kdy na jedné straně investora stojí projektant a na straně druhé dodavatel. Zatímco investor musí
být ve smluvních vztazích s oběma stranami, mezi těmi je naopak jakákoli vazba nežádoucí.
Takový model představuje vyvážené rozložení povinností a práv a zaručuje efektivní kontrolu. Do těchto vztahů však vstupují i další subjekty. Součinnost všech, jejich přístup a vzájemné respektování je pak rozhodující pro kvalitu stavby.
Role stavebníka (zpravidla je, ale nemusí být vždy současně investorem) je nezastupitelná; bez jeho souhlasu se některé činnosti neobejdou (schvalování víceprací, volba osazovaných předmětů aj.). Investor-stavebník má ovšem také řadu povinností, mj. včas plnit své finanční závazky stanovené smlouvou.
Dodavatel (stavební firma) odpovídá ze zákona za dodržení projektu, na nějž bylo vydáno stavební povolení i za splnění případně v něm stanovených podmínek. Řízením stavby pověřuje obvykle stavbyvedoucího.
Projektant ze zákona ručí za proveditelnost díla a v průběhu výstavby se objevuje v roli autorského dozoru, který by měl stavebník sjednat jako nedílnou součást projektových prací. Dodavatel tak může během kontrolních dnů konzultovat a upřesňovat některé detaily, což si často vyžádá i operativní zásah do projektové dokumentace - a k tomu je oprávněn pouze její autor.
Stavební (technický) dozor investora zastupuje stavebníka-laika ve věcech technických. Ačkoli ze zákona nevyplývá nutnost tuto funkci ustavit, je to při dodavatelském způsobu výstavby další účinný nástroj kontroly kvality. Této role se může zhostit rovněž projektant, případně odborník, nezávislý na dodavatelské firmě.
A konečně může do spleti vztahů promluvit i státní stavební dohled jako kontrolní orgán stavebního úřadu při ochraně veřejných zájmů. Stává se tak výjimečně, většinou při závažných porušeních podmínek stavebního povolení.
Inženýrská činnost
Autor: Jiří Vlach | 30.10.2002 10:22:17 | 1700Se stavbou je vždy spojena řada administrativně právních úkonů, souhrnně nazývaná inženýrskou činností. Zahrnuje nejen zpracování jednotlivých fází projektové dokumentace, ale mnohé další důležité úkony a povinnosti.
Můžeme mezi ně zařadit už součinnost při výběru pozemku, technické ověření jeho kvalit a zastavovacích podmínek, dále sem patří hlavně opatření územního rozhodnutí, stavebního povolení a všech potřebných vyjádření a stanovisek, zkrátka veškerá průběžná komunikace s úřady. Osoba pověřená inženýrskou činností je nepostradatelným pomocníkem při výběru dodavatele, je odborným poradcem ve věcech výstavby, vykonává autorský a technický dozor a samozřejmě spolupracuje při kolaudačním řízení.
Jde o vysoce kvalifikovanou, profesionální činnost, která předpokládá nejen stavební praxi, ale také znalost příslušné legislativy. Je tedy dobré, když stavebník nebude spoléhat na vlastní schopnosti, a svěří tento výkon specialistovi. Tím může být buď sám autor projektu, nebo nezávislý kvalifikovaný odborník. Staví-li dům firma podle svého typového projektu, může inženýrskou činnost vykonávat i odpovědný pracovník dodavatele.
Z pohledu stavebníka bývá nejvýhodnější, je-li tímto výkonem pověřen autor projektu, který má v tomto ohledu potřebné zkušenosti, stává se skutečným prostředníkem při diskuzích mezi investorem a dodavatelem a současně plní funkci jakési pojistky proti případnému úmyslnému předražování. Ve prospěch tohoto řešení mluví skutečnost, že projektová a inženýrská činnost jsou úzce provázány. Projektové kanceláře ostatně nabízejí inženýrskou činnost v rámci své komplexní služby. Stavebník tak komunikuje pouze s jedním partnerem a ve smlouvě o dílo na projektové práce je pak výkon inženýrské činnosti přesně specifikován.
Pokud si stavebník zvolí nezávislého odborníka, bude s ním muset uzavřít samostatnou smlouvu. Výše smluvního honoráře může v takových případech představovat orientačně 25 až 30 % z ceny projektových prací, případně může být účtován dohodnutou hodinovou sazbou.