VÝBĚR POZEMKU
Rady pro každého, kdo uvažuje o koupi pozemku.
1. Stavební pozemek
Než koupíte pozemek k plánované stavbě,zvažte tvar,velikost, délku a šířku, svažitost a orientaci ke světovým stranám, zjistěte si, zda je určen k danému druhu zástavby. Ověřte si vlastníka pozemku v den podpisu kupní smlouvy, případná břemena a závazky na pozemku, který chcete koupit. Co je vám platný krásný pozemek za výhodnou cenu, na kterém vám Stavební úřad nepovolí vybudovat vámi požadovanou stavbu. To, zda je pozemek stavební, tzn. určený k zástavbě a k jakému druhu zástavby, určuje územně plánovací dokumentace (nejčastěji územní plán). Informaci o shodě vašeho investičního záměru s územním plánem vám poskytne příslušný orgán územního plánování (nejčastěji odbor územního rozvoje příslušného úřadu nebo příslušný Stavební úřad). Tuto informaci doporučujeme získat písemně na základě žádosti o vyjádření k vašemu investičnímu záměru, kterou podáte na příslušný odbor územního rozvoje, resp. Stavební úřad.
2. Regulace
Než koupíte pozemek k plánované stavbě, zjistěte si, zda se na daný stavební pozemek nevztahují závazné regulativy stanovené územním plánem, územním řízením nebo jiným způsobem (např. maximální zastavěnost pozemku v %, povolený počet podlaží, výška hřebene, římsy, tvar střechy, materiál oplocení apod.). Omezující regulativy mohou výrazně narušit představu o vámi plánované stavbě tak, že se kupovaný pozemek pro vás může stát nezajímavým. Informaci o případných regulativech kupovaného pozemku vám poskytne příslušný orgán územního plánování (nejčastěji odbor územního rozvoje příslušného úřadu) nebo příslušný Stavební úřad. Tuto informaci doporučujeme získat písemně na základě žádosti o stanovení regulativ k danému pozemku, kterou podáte na příslušný odbor územního rozvoje, resp. Stavební úřad. Tuto žádost je možno spojit s žádostí uvedenou pod bodem 1.
3. Sítě, kapacita
Než koupíte pozemek, zjistěte si, kde je možné se napojit na nezbytné inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon). Prověřte si nejen napojovací místo příslušné sítě, ale i její kapacitu. Neúměrně dlouhá přípojka sítě, popř. chybějící kapacita v síti může celou stavbu výrazně prodražit nebo dokonce váš investiční záměr ohrozit. Prověření napojovacího místa i potřebné kapacity je většinou nutné učinit písemně pomocí formulářů k tomu určených, uvést odhad požadované kapacity (kW, m3 plynu apod.) s podáním na příslušného správce sítě. Informace o stavu a kapacitě inženýrských sítí lze mnohdy úspěšně získat od toho , kdo pozemek prodává, je však dobré si tyto informace ověřit například na stavebním úřadě. Kromě vybudování inženýrských sítí je podstatné znát i to, zda jsou zkolaudované a kdo je jejich správcem.
4. Sousedské vztahy
Než koupíte pozemek, zjistěte si, kdo bude vaším budoucím sousedem. Představte svým budoucím sousedům svůj investiční záměr a zjistěte si, zda proti němu nebudou mít zásadní námitky. Nepříjemní sousedé vám mohou znepříjemnit život a to nejen v oblasti vzájemných vztahů, ale i v procesu povolovacích řízení na vaši stavbu. Každý majitel pozemku, který s vámi byť jen 1 metr sousedí, je účastníkem povolovacího řízení a má právo se i bezdůvodně odvolat proti vydání územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Vyřízení odvolání může vydání stavebního povolení posunout až o půl roku, nehledě na nezaručený výsledek. Je proto vždy lepší se všemi sousedy domluvit předem a případně si i jejich souhlas nechat potvrdit podpisem .
5. Geologické poměry
Než koupíte pozemek, zjistěte si alespoň orientačně, jaké jsou geologické poměry na staveništi. Zakládání stavby na zasypané skládce či ve velmi špatných geologických podmínkách může celou stavbu výrazně prodražit. Za tímto účelem kontaktujte geologa nebo firmu zabývající se geologickými průzkumy s žádostí o orientační geologický posudek. Minimálně se však informujete u okolních stavebníků. Velmi podstatné je taktéž zjištění hladiny podzemní vody, zejména pak v okamžiku, kdy chcete ve svém domě budovat sklep nebo jiné suterénní prostory.
6. Architekt
Než koupíte pozemek kontaktujte architekta, se kterým chcete spolupracovat při vlastním návrhu stavby a požádejte ho o jeho názor na kupovaný pozemek, na jeho velikost, umístění vzhledem k členitosti terénu, orientaci ke světovým stranám, okolní zástavbě a dalším územním souvislostem. Existují pozemky, které jsou pro daný typ zástavby vhodné a naopak nevhodné. Předběžným stanoviskem zkušeného architekta se ujistíte, že vaše plány jsou v rámci zástavby pozemku reálné.
7. Právní zatížení nemovitosti
Než koupíte pozemek, pečlivě prověřte, zda něj není vázáno jakékoliv právní zatížení (zástavní právo, věcné břemeno). Navštivte územně příslušný katastrální úřad a podle čísla katastru a katastrálního území si nechte vyhotovit aktuální výpis z katastru nemovitostí. Za tímto účelem doporučujeme kontaktovat zkušeného právníka, který by vás měl provést i celým procesem převodu vlastnického práva. K uzavření kupní smlouvy přistupujte až v okamžiku, kdy na příslušném pozemku nebude vázáno žádné břemeno.
8. Platnost kupní smlouvy až po vydání ÚR, resp. SP
V případě, že chcete mít jistotu, že na kupovaném pozemku bude možno realizovat váš záměr, můžete po dohodě s prodávajícím uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí na koupi pozemku a vázat uzavření kupní smlouvy na vydání územního rozhodnutí, resp. stavebního povolení. Tento princip je vhodné uplatnit zvláště v případě zvýšeného rizika s případným vydáním územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Realizaci celé transakce doporučujeme zajistit zkušeným právníkem.
9. Širší vztahy
Než koupíte pozemek, projděte si nejbližší okolí pozemku a prověřte si, zda neexistují okolnosti, které by mohly znepříjemnit, omezit či ohrozit budoucí užívání stavby. Například pravidelná trasa letecké linky vedoucí přímo nad pozemkem, nedaleká siláž, kravín nebo čistička odpadních vod, převažující směr větrů z nedaleké průmyslové zóny nebo plánovaná výstavba dálnice v těsné blízkosti pozemku apod. Jsou okolnosti, které na první pohled nebo při jedné návštěvě pozemku nemusíte zaregistrovat, avšak v budoucnu vám mohou značně znepříjemnit život. Tyto informace není jednoduché získat, nicméně pomoci Vám může stavební úřad, podrobné prostudování územního plánu, dobrým zdrojem alespoň základních informací je v tomto případě i internet
10. Kupní smlouva
Samotnou kupní smlouvu uzavírejte vždy za pomoci právníka, který se na tuto oblast činnosti specializuje, součástí kupní smlouvy by měla být přesná specifikace kupovaného pozemku, včetně způsobu jakým tento pozemek prodávající nabyl. Pokud není připojení pozemku na inženýrské sítě řešeno jinak / příspěvkem na infrastrukturu obce, smlouvou s organizací budující IS/ , měly by být tyto opět v kupní smlouvě přesně specifikovány. Důležitým prvkem smlouvy je i detailní vyřešení platby za pozemek. Optimální je v tomto případě složit peníze na účet notářské nebo advokátní úschovy ze které budou uvolněny teprve po splnění všech podmínek daných kupní smlouvou / vyvázání zástavních práv, zápis pozemku v KN na kupujícího, vydání pravomocného územního rozhodnutí, případně stavebního povolení /. Nezapomeňte ovšem i na možnost, že prodávající tyto podmínky nesplní a ošetřete si v kupní smlouvě termín a podmínky za jakých Vám notář či advokát vyplatí tyto peníze zpět. Součástí kupní smlouvy by měl být i návrh na vklad do katastru nemovitostí.
